1. Vốn FDI giải ngân lên mức cao nhất 5 năm
Theo số liệu của Cục Thống kê, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện trong 8 tháng đầu năm 2026 ước đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ 2025. Đây là mức cao nhất của cùng giai đoạn trong 5 năm trở lại đây.
Về cơ cấu, công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 82,6% tổng vốn thực hiện. Riêng khu vực miền Bắc thu hút khoảng 8,63 tỷ USD vốn FDI vào sản xuất, tương đương 80,5% cả nước, tập trung chủ yếu ở nhóm máy tính, điện tử và sản phẩm quang học.
Bàn giao mặt bằng xây dựng nhà máy sản xuất hương liệu, gia vị tại khu công nghiệp Prodezi, Tây Ninh. Ảnh: Prodezi/VnExpress
2. Tỷ lệ lấp đầy đi lên ở cả hai miền
Dòng vốn sản xuất đổ về được phản ánh khá rõ qua tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp:
- Tây Ninh: theo báo cáo của Cushman & Wakefield, tỷ lệ lấp đầy đạt 60,9% trong quý II, tăng 2,8% so với cùng kỳ, nhờ quỹ đất còn dồi dào và chi phí cạnh tranh. Riêng khu công nghiệp Prodezi đón thêm 3 dự án trong hai tháng, tổng vốn khoảng 24 triệu USD. Lớn nhất là nhà máy sợi Leachan Vietnam của nhà đầu tư Singapore (20 triệu USD); hai dự án còn lại sản xuất nhựa polycarbonate và hương liệu, gia vị, dự kiến vận hành cuối năm 2027.
- TP HCM và Đồng Nai: tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp lần lượt đạt hơn 86% và 73%. Phân khúc nhà xưởng xây sẵn gần kín chỗ, với Đồng Nai 94,3%, Tây Ninh 93,7% và TP HCM 89,7%.
- Phía Bắc: theo CBRE, tổng diện tích đất công nghiệp được hấp thụ vượt 217 ha, cao nhất kể từ quý I/2024. Động lực chính đến từ hoạt động mở rộng của các nhà sản xuất lớn như Samsung, LG và Foxconn.
Theo Prodezi, mỗi nhà máy mới kéo theo nhu cầu về nguyên vật liệu phụ trợ, bao bì, kho vận, bảo trì, nhân lực và dịch vụ kỹ thuật. Khu công nghiệp này dự kiến dựa trên nhu cầu thực tế đó để kết nối thêm các nhà cung cấp phù hợp.
3. Ba động lực: chính sách, hạ tầng và nguồn cung
Cả Cushman & Wakefield và CBRE đều chỉ ra ba yếu tố đang giúp nhà đầu tư nước ngoài tự tin rót vốn:
- Chính sách: Nghị quyết 10 định hướng thu hút FDI thế hệ mới; Luật Đầu tư sửa đổi và Nghị định 96 tiếp tục hoàn thiện môi trường đầu tư; cơ chế “thủ tục đầu tư đặc biệt” giúp dự án tại khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao triển khai nhanh hơn.
- Hạ tầng: TP HCM đang lấy ý kiến quy hoạch tổng thể thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm, với định hướng liên kết vùng đa phương thức qua vành đai 3, 4, cao tốc Bến Lức – Long Thành, TP HCM – Mộc Bài và đường sắt tốc độ cao. Ở phía Bắc, khu vực Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn được định hướng thành trung tâm logistics và công nghiệp công nghệ cao, song song với các tuyến metro số 2, 10, 14, Vành đai 4 và việc nâng cấp sân bay Nội Bài.
- Nguồn cung: đến quý II, tổng quỹ đất khu công nghiệp phía Bắc vượt 25.200 ha (tăng 15,7%), trong đó hơn 1.200 ha là nguồn cung mới của 6 tháng đầu năm; nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 5,8 triệu m² (tăng 16,9%). Tại phía Nam, TP HCM, Đồng Nai, Tây Ninh vẫn đang hoàn thiện quy hoạch và thủ tục đầu tư sau sáp nhập địa giới hành chính, nhưng tổng quỹ đất vẫn tăng 4,6%.
4. Nhận định chuyên gia
Các đơn vị nghiên cứu dự báo thị trường bất động sản công nghiệp có thể tiếp tục chuyển biến tích cực trong giai đoạn tới. Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận cho thuê công nghiệp và văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng bên cạnh điều kiện thương mại, nhà đầu tư ngày càng chú trọng mức độ minh bạch, tính ổn định của chính sách và khả năng hỗ trợ của cơ quan chức năng trong quá trình triển khai dự án.
Theo ông Thuận, nhà xưởng và nhà kho cao tầng đang dần trở thành lựa chọn để khai thác hiệu quả quỹ đất, phù hợp với định hướng chuyển sang các dự án có hàm lượng công nghệ cao hơn. Nhà xưởng cao tầng hợp với các ngành điện tử, bán dẫn, thiết bị y tế, R&D; nhà kho cao tầng phục vụ logistics, thương mại điện tử và kho lạnh gần trung tâm tiêu dùng. Ông đánh giá xu hướng này “không chỉ giải quyết bài toán quỹ đất mà còn góp phần nâng cấp chất lượng nguồn cung công nghiệp”.
Nguồn: VnExpress – Bất động sản công nghiệp đắt khách nhờ FDI ồ ạt giải ngân
