1. Chính phủ yêu cầu thống nhất thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình
Chính phủ vừa yêu cầu, khi sửa đổi Luật Nhà ở, quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư phải thống nhất theo niên hạn xây dựng công trình và phù hợp với thời hạn sử dụng công trình.
Theo pháp luật hiện hành, thời hạn sử dụng theo thiết kế (tuổi thọ thiết kế) là khoảng thời gian công trình được dự kiến sử dụng, bảo đảm yêu cầu về an toàn và công năng mà không cần sửa chữa lớn kết cấu.
Các toà chung cư cao tầng nhìn từ trên cao. Ảnh: VnExpress
2. Bốn mức tuổi thọ thiết kế trong QCVN 03:2022
Theo QCVN 03:2022 của Bộ Xây dựng, thời hạn sử dụng theo thiết kế được chia thành bốn mức:
- Dưới 25 năm – nhà ở riêng lẻ 1 tầng dùng vật liệu độ bền thấp với mục đích ở tạm; nhà di động hoặc tháo lắp được; nhà bảo vệ, bãi để xe; các công trình dùng tạm khác.
- Tối thiểu 25 năm – công trình chịu ảnh hưởng trực tiếp từ hóa chất, môi trường biển, trừ công trình tạm.
- Tối thiểu 50 năm – các công trình dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật và dạng nhà khác không thuộc ba mức còn lại.
- Tối thiểu 100 năm – nhà và công trình độc đáo, có giá trị kiến trúc hoặc ý nghĩa biểu tượng quan trọng, như bảo tàng quốc gia, sân vận động quốc gia hoặc quốc tế.
Đối chiếu bảng phân loại này, nhà chung cư thông thường rơi vào mức thứ ba, tức tối thiểu 50 năm. Đây là mức sàn; niên hạn cụ thể của từng dự án được xác định trong nhiệm vụ thiết kế, tùy quy mô và tính chất công trình.
3. Thời hạn sử dụng và thời gian sở hữu không phải một
Căn cứ Luật Đất đai và Luật Nhà ở hiện hành, cá nhân trong nước khi mua căn hộ chung cư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Trên giấy chứng nhận, Nhà nước công nhận quyền sở hữu riêng với diện tích căn hộ và quyền sử dụng đất chung với phần đất nhà chung cư.
Thời hạn sử dụng với phần đất có nhà chung cư là lâu dài. Phần căn hộ, tức tài sản trên đất, hiện không có quy định về thời hạn sở hữu.
Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bản mới nhất, Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định và nêu trong hồ sơ thiết kế xây dựng, tính từ khi nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng. Công trình có dấu hiệu mất an toàn thì phải kiểm định ngay cả khi chưa hết thời hạn sử dụng theo thiết kế; nếu sửa chữa, khắc phục mà vẫn không bảo đảm được thời hạn ban đầu thì phải xác định lại thời hạn sử dụng.
Cũng theo dự thảo, quyền sở hữu phần căn hộ được tính đến thời điểm nhà chung cư phải phá dỡ, còn quyền sở hữu với phần đất vẫn là lâu dài.
4. Đề xuất xử lý khi nhà chung cư phải phá dỡ
Theo điều 87 và 91 của dự thảo, chủ sở hữu được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để tự thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại thông qua đóng góp kinh phí, trừ chung cư xây dựng trước năm 1994. Khoản tiền cần góp được xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới 1 m2 sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ, và việc cải tạo, xây lại phải thực hiện theo dự án.
Trường hợp chủ sở hữu không góp tiền để cải tạo, xây dựng lại, Bộ Xây dựng đề xuất bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất tại thời điểm phá dỡ. Sau đó, chủ sở hữu bàn giao lại đất cho Nhà nước để giao chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại.
Về phương án tái định cư, chủ sở hữu căn hộ có thể được tái định cư tại chỗ nếu theo quy hoạch tiếp tục xây dựng lại chung cư sau phá dỡ. Nếu quy hoạch không còn là nhà chung cư, chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư tại địa điểm khác trên cùng địa bàn cấp xã hoặc xã lân cận.
5. Nhận định chuyên gia
Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng việc hết thời hạn sử dụng theo thiết kế không có nghĩa là nhà chung cư đương nhiên bị phá dỡ hoặc chủ sở hữu tự động mất quyền sở hữu căn hộ.
“Thời hạn sử dụng nhà chung cư có thể coi như mốc để đánh giá lại khả năng sử dụng an toàn của công trình, không phải mốc tự động chấm dứt quyền sở hữu căn hộ”, ông nêu.
Góp ý về dự thảo hồi tháng trước, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng cho rằng thời hạn sử dụng nhà chung cư cần được hiểu là vòng đời của công trình xây dựng, không phải thời hạn sở hữu tài sản. Theo hiệp hội, quyền sở hữu nhà chung cư được xác lập theo quy định pháp luật và chỉ chấm dứt khi nhà chung cư phải phá dỡ, chủ sở hữu không còn chiếm hữu, sử dụng căn hộ.
Bên cạnh đó, HoREA kiến nghị quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình chỉ nên áp dụng với các dự án chung cư đầu tư xây dựng mới sau thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực.
Nguồn: VnExpress – Thời hạn sử dụng nhà chung cư khác gì thời gian sở hữu?
